La nota simple de una finca rústica: cómo pedirla y cómo leerla

Cómo pedirla

• Por internet, en la sede electrónica del Colegio de Registradores. Cuesta unos pocos euros y suele llegar en el día.
• En persona, en el Registro de la Propiedad que corresponde al municipio de la finca.

Para pedirla hacen falta los datos registrales (el registro y el número de finca, o el código registral único, CRU, antes llamado IDUFIR) o, si la finca la tiene asociada, la referencia catastral. El vendedor tiene esos datos en su escritura. Hay que indicar un interés legítimo, que en una compra es evidente.

Qué dice

• Descripción: dónde está, la superficie inscrita, los linderos (a veces con nombres de vecinos de hace décadas) y, si las hay, las construcciones declaradas.
• Titularidad: quién es el dueño, en qué proporción y cómo la adquirió (compra, herencia, donación).
• Cargas: hipotecas, embargos, servidumbres (de paso, de acueducto…), usufructos, arrendamientos inscritos, derechos de terceros y afecciones fiscales.
• Coordinación con el Catastro: si la finca tiene inscrita su representación gráfica y si está coordinada con el Catastro. Cuando lo está, la forma y la superficie inscritas coinciden con las catastrales.

Qué no dice

• Qué se puede construir: eso lo dice el ayuntamiento. Mira la guía ¿Se puede construir en una finca rústica?
• Si las construcciones tienen licencia, aunque aparezcan descritas.
• Cargas que no se han inscrito: un arrendamiento verbal, un camino que usan los vecinos, recibos pendientes.
• El estado real del terreno.

La nota simple es informativa. El documento con valor de prueba es la certificación registral, más cara y que rara vez hace falta: el notario consulta el Registro justo antes de firmar la escritura.

Registro frente a Catastro

En las fincas rústicas es muy habitual que la superficie del Registro no coincida con la del Catastro, o que los linderos estén descritos de otra manera. El Registro dice quién es el dueño; el Catastro, cómo es la parcela para Hacienda. Ninguno de los dos es una medición topográfica.

Si las cifras no cuadran, compáralas con la superficie medida sobre el terreno o sobre el mapa. El informe de Lurra da la superficie catastral y la medida sobre el recinto: si la del Registro se aleja mucho de las dos, pregunta por qué antes de firmar. Las diferencias se pueden corregir, pero cuesta tiempo y dinero.

Qué mirar con lupa

• Que el vendedor sea el titular inscrito, o que pueda acreditar la herencia o la compra que aún no se ha inscrito.
• Que no haya embargos ni hipotecas, o que se vayan a cancelar en la firma.
• Las servidumbres: una de paso puede ser a favor de tu finca (bien) o en contra (el vecino pasa por ella).
• Que la finca no esté sin inmatricular, es decir, sin inscribir nunca. En el campo pasa, y complica la compra.