Cómo saber si una finca rústica es inundable

Qué cartografía existe

En España, la referencia es el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI), que publica el Ministerio para la Transición Ecológica con los estudios de las confederaciones hidrográficas. Dibuja hasta dónde llegaría el agua en tres supuestos:

• Periodo de retorno de 10 años (probabilidad alta): una crecida que, de media, se repite una vez cada diez años.
• 100 años (probabilidad media).
• 500 años (probabilidad baja o excepcional). Es la que la normativa de aguas toma como zona inundable.

El periodo de retorno es una media, no un calendario: una crecida «de 100 años» tiene cada año un 1 % de probabilidad, y puede darse dos inviernos seguidos.

Cómo comprobarlo

Con Lurra, escribe la referencia catastral o señala la parcela en el mapa. El apartado «Agua» dice cuántos metros cuadrados de la finca quedan dentro de cada zona, por ríos y por el mar, y lo dibuja sobre la ortofoto. También avisa si hay zona inundable a menos de 100 m aunque no toque la parcela.

Si quieres ver la cartografía completa, con calados y más capas, el ministerio tiene un visor público del SNCZI.

Lo que la cartografía no dice

Solo están estudiados algunos tramos: los de mayor riesgo y los que cada confederación ha ido añadiendo. Un arroyo pequeño, una rambla o un barranco pueden no tener estudio. Por eso un «no» en el informe significa que no hay lámina de inundación cartografiada sobre la parcela, no que el riesgo sea cero.

Mira también el terreno: si la finca está en el fondo del valle, a la altura del cauce, o la ortofoto muestra marcas de antiguos brazos del río, pregunta aunque el mapa esté limpio. Algunas comunidades con cuencas propias publican además cartografía complementaria.

Qué consecuencias tiene

• Zona de policía. En los 100 m a cada lado del cauce, las obras y los movimientos de tierra necesitan autorización del organismo de cuenca. Los primeros 5 m son zona de servidumbre.
• Zona de flujo preferente y zona inundable. El Reglamento del Dominio Público Hidráulico limita las construcciones y ciertos usos, con más rigor cuanto más frecuente es la inundación.
• Seguro y valor. Una finca inundable no es necesariamente una mala compra para pasto o cultivo, pero sí condiciona naves, viviendas, vallados e instalaciones.

El alcance exacto de estas limitaciones depende del caso. Quien lo resuelve es el organismo de cuenca (la confederación hidrográfica o la agencia autonómica del agua).

Qué preguntar

• Al vendedor: ¿ha entrado agua alguna vez? ¿Hasta dónde llegó?
• Al organismo de cuenca: ¿la parcela está en zona de policía, de flujo preferente o inundable? ¿Qué se puede autorizar?
• Al ayuntamiento: ¿el planeamiento recoge algún riesgo de inundación en ese suelo?