Grond kopen in Spanje: wat je moet controleren voordat je een aanbetaling doet

1. Rustieke grond betekent meestal: geen nieuw huis

Of je mag bouwen, bepalen het bestemmingsplan van de gemeente en de grondwet van de regio (elk van de 17 Spaanse regio’s heeft een eigen wet). Op rustieke grond (suelo rústico, in sommige regio’s suelo no urbanizable) is het gebruikelijke antwoord:

• Gebouwen voor de landbouw, zoals een gereedschapsschuur (caseta de aperos) of een bedrijfsgebouw, zijn vaak mogelijk, met maximale afmetingen.
• Een nieuw woonhuis mag alleen in sommige regio’s en gemeenten, onder voorwaarden: een groot minimumperceel, een band met een landbouwbedrijf of een voorafgaande vergunning van de regio.
• Op extra beschermde rustieke grond mag bijna niets gebouwd worden.

Vraag, voordat je iets betaalt, bij de gemeente (ayuntamiento) een planologische verklaring (certificado of informe urbanístico) voor het perceel. Daarin staan de bestemming en wat er gebouwd mag worden. Het ‘hier kun je bouwen’ van de makelaar is geen vervanging.

2. Bestaande gebouwen: zijn ze legaal?

Veel landhuizen zijn zonder vergunning gebouwd of in de loop der jaren uitgebreid. Dat een gebouw in het kadaster staat of dat er onroerendgoedbelasting voor wordt betaald, maakt het niet legaal.

• Vraag naar de bouwvergunning en de bewoningsvergunning (licencia de primera ocupación), of naar een verklaring over de juridische status van het gebouw.
• Sommige regio’s hebben een procedure om oude gebouwen die niet meer gesloopt kunnen worden te erkennen (in Andalusië de zogeheten AFO-status). Je mag ze gebruiken en verkopen, maar meestal niet uitbreiden, en een aansluiting op nutsvoorzieningen kan lastiger zijn.
• Laat je advocaat dit controleren. Banken en latere kopers doen het ook.

3. Eigendomsregister en kadaster: twee verschillende registers

• Eigendomsregister (Registro de la Propiedad): het juridische eigendom en de lasten. Vraag een nota simple aan, een uittreksel met de eigenaar, de ingeschreven oppervlakte en eventuele hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden of ingeschreven pachtcontracten. Die kun je voor een paar euro online aanvragen.
• Kadaster (Catastro): het belastingregister, met kaarten en een kadastrale referentie van 20 tekens voor elk object. Oppervlakten en grenzen wijken vaak af van het eigendomsregister, vooral bij oude landelijke percelen.

Controleer dat beide dezelfde grond beschrijven. Kleine verschillen komen veel voor en zijn op te lossen, maar doe dat vóór de ondertekening. Sommige grond is nooit ingeschreven: kopen kan, maar het is riskanter en duurt langer.

4. Toegang, water en stroom

• Toegang: zorg dat je het perceel bereikt via een openbare weg of een ingeschreven recht van overpad (servidumbre de paso). Een pad over de grond van de buren dat ‘iedereen altijd heeft gebruikt’, is een conflict dat op zijn moment wacht.
• Water: een put of bron is alleen iets waard als die is ingeschreven of een vergunning heeft van de stroomgebiedsautoriteit (Confederación Hidrográfica). Voor het boren van een nieuwe put is toestemming nodig. Vraag bij bevloeide grond naar de irrigatievereniging (comunidad de regantes), de bijdragen en de beurten.
• Stroom: de afstand tot de dichtstbijzijnde leiding bepaalt wat een aansluiting kost. Zonnepanelen zijn gewoon, maar voor elk gebouw gelden nog steeds de bouwregels.

5. Overstromingsgebieden en beschermde natuur

• Overstroming: de officiële overstromingskaarten van Spanje (SNCZI) tonen de gebieden die gemiddeld eens in de 10, 100 en 500 jaar onderlopen. Binnen 100 m van een rivier zijn voor werken en grondverzet vergunningen van de stroomgebiedsautoriteit nodig, en bouwen in overstromingsgebied is beperkt.
• Natura 2000 en natuurparken: meer dan een kwart van Spanje valt onder Natura 2000. Landbouw gaat gewoon door, maar nieuwe gebouwen, paden, hekken en een ander gebruik vragen een milieubeoordeling. Natuurparken hebben strengere zones, en de overheid kan bij verkoop een voorkooprecht hebben.
• Bosgrond: kappen en een ander gebruik moeten worden vergund. Verbrand bos mag in principe 30 jaar lang geen andere bestemming krijgen.

6. Rechten van anderen

• Pachters: als een boer de grond pacht of gebruikt, loopt het contract na de verkoop door en kan de pachter een voorkeursrecht hebben om te kopen.
• Buren: bij rustieke percelen kleiner dan een hectare kunnen de eigenaren van aangrenzende rustieke grond het recht hebben om tegen dezelfde voorwaarden in de koop te treden (retracto de colindantes). Vraag het de notaris.
• Splitsen: elke regio legt een minimale landbouweenheid vast (unidad mínima de cultivo). Kleiner mag je een perceel niet opdelen.

7. Het papierwerk

• Je hebt een NIE nodig, het identificatienummer voor buitenlanders, om te kopen, te tekenen en belasting te betalen.
• De aanbetaling gaat meestal via een onderhandse overeenkomst (contrato de arras). In de gebruikelijkste vorm verlies je de aanbetaling als je afhaakt; haakt de verkoper af, dan betaalt hij het dubbele terug. Lees de clausule voordat je tekent.
• De koop wordt getekend bij de notaris (escritura pública) en daarna ingeschreven in het eigendomsregister.
• Bij een bestaand object betaalt de koper overdrachtsbelasting (ITP), waarvan elke regio het tarief vaststelt, plus kosten voor notaris, register en adviseurs. De jaarlijkse onroerendgoedbelasting op rustieke grond (IBI rústico) is meestal laag.
• Neem een eigen, onafhankelijke advocaat, niet die van de verkoper of de makelaar.

Begin met de kaart

Lurra zet de eerste controles in één gratis rapport: oppervlakte volgens het kadaster en gemeten, helling en hoogte, officiële overstromingsgebieden, Natura 2000 en beschermde gebieden, een indicatieve planologische bestemming, het gebruik dat voor landbouwsubsidies is geregistreerd (SIGPAC) en het verloop van de begroeiing op satellietbeelden sinds 2017, waarop kap, branden of grondverzet te zien zijn. Neem het mee naar de gemeente en naar je advocaat.

Deze gids is algemene informatie en geen juridisch advies. De regels verschillen per regio en gemeente: laat alles bevestigen door de instanties en een onafhankelijke advocaat.