Land in Spanien kaufen: was Sie vor der Anzahlung prüfen sollten

1. Rustikales Land heißt meist: kein neues Haus

Ob gebaut werden darf, entscheiden die Planungsvorschriften der Gemeinde und das Bodenrecht der Region (jede der 17 spanischen Regionen hat ein eigenes). Auf rustikalem Land (suelo rústico, in manchen Regionen suelo no urbanizable) gilt in der Regel:

• Landwirtschaftliche Bauten wie ein Geräteschuppen (caseta de aperos) oder ein Wirtschaftsgebäude sind oft möglich, mit Größenbeschränkungen.
• Ein neues Wohnhaus ist nur in einigen Regionen und Gemeinden erlaubt, unter Bedingungen: große Mindestfläche, Bindung an einen landwirtschaftlichen Betrieb oder eine vorherige Genehmigung der Region.
• Auf besonders geschütztem Land darf fast nichts gebaut werden.

Bevor Sie etwas zahlen, verlangen Sie bei der Gemeinde (ayuntamiento) eine Planungsauskunft (certificado oder informe urbanístico) für das Grundstück. Darin stehen die Einstufung und was gebaut werden darf. Ein „Hier können Sie bauen“ des Maklers ersetzt sie nicht.

2. Bestehende Gebäude: sind sie legal?

Viele Landhäuser wurden ohne Genehmigung gebaut oder im Lauf der Jahre erweitert. Dass ein Gebäude im Kataster steht oder dafür Grundsteuer gezahlt wird, macht es nicht legal.

• Lassen Sie sich die Baugenehmigung und die Bezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) zeigen oder eine Bescheinigung über den rechtlichen Status des Gebäudes.
• Einige Regionen haben ein Verfahren, um alte Gebäude anzuerkennen, die nicht mehr abgerissen werden können (in Andalusien der sogenannte AFO-Status). Man darf sie nutzen und verkaufen, meist aber nicht erweitern, und der Anschluss an Strom und Wasser kann schwieriger sein.
• Ihr Anwalt sollte das prüfen. Banken und spätere Käufer werden es tun.

3. Grundbuch und Kataster: zwei verschiedene Register

• Grundbuch (Registro de la Propiedad): rechtliches Eigentum und Belastungen. Fordern Sie eine nota simple an, einen Auszug mit Eigentümer, eingetragener Fläche sowie Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten oder eingetragenen Pachtverträgen. Sie kann für wenige Euro online beantragt werden.
• Kataster (Catastro): das Steuerregister, mit Karten und einer 20-stelligen Katasterreferenz für jede Immobilie. Flächen und Grenzen weichen oft vom Grundbuch ab, besonders bei alten ländlichen Grundstücken.

Prüfen Sie, dass beide dasselbe Land beschreiben. Kleine Abweichungen sind häufig und lassen sich beheben, aber am besten vor der Unterschrift. Manches Land war nie im Grundbuch eingetragen: Der Kauf ist möglich, aber riskanter und langsamer.

4. Zufahrt, Wasser und Strom

• Zufahrt: Stellen Sie sicher, dass das Grundstück über einen öffentlichen Weg oder ein eingetragenes Wegerecht (servidumbre de paso) erreichbar ist. Ein Weg über das Land des Nachbarn, den „schon immer alle benutzt haben“, ist ein Streit, der nur auf seinen Anlass wartet.
• Wasser: Ein Brunnen oder eine Quelle ist nur dann etwas wert, wenn sie eingetragen ist oder eine Genehmigung der Flussgebietsbehörde (Confederación Hidrográfica) hat. Einen neuen Brunnen zu bohren, muss genehmigt werden. Bei Bewässerungsland fragen Sie nach der Bewässerungsgemeinschaft (comunidad de regantes), ihren Beiträgen und Wasserzeiten.
• Strom: Die Entfernung zur nächsten Leitung bestimmt die Anschlusskosten. Solaranlagen sind verbreitet, aber für jedes Gebäude gelten trotzdem die Bauvorschriften.

5. Hochwasserzonen und Schutzgebiete

• Hochwasser: Die amtlichen Hochwasserkarten Spaniens (SNCZI) zeigen die Flächen, die im Mittel alle 10, 100 und 500 Jahre überflutet werden. Bis 100 m vom Fluss brauchen Bauarbeiten und Erdbewegungen eine Genehmigung der Flussgebietsbehörde, und in Hochwasserzonen ist das Bauen eingeschränkt.
• Natura 2000 und Naturparks: Mehr als ein Viertel Spaniens gehört zum Natura-2000-Netz. Die Landwirtschaft geht weiter, aber neue Gebäude, Wege, Zäune und Nutzungsänderungen brauchen eine Umweltprüfung. Naturparks haben strengere Zonen, und die Verwaltung kann beim Verkauf ein Vorkaufsrecht haben.
• Waldflächen: Holzeinschlag und Nutzungsänderungen müssen genehmigt werden. Abgebrannter Wald darf seine Nutzung grundsätzlich 30 Jahre lang nicht ändern.

6. Rechte Dritter

• Pächter: Bewirtschaftet ein Landwirt das Land als Pächter, bleibt der Pachtvertrag nach dem Verkauf bestehen, und der Pächter kann ein Vorkaufsrecht haben.
• Nachbarn: Bei rustikalen Grundstücken unter einem Hektar können die Eigentümer angrenzender rustikaler Flächen das Recht haben, zu denselben Bedingungen einzutreten (retracto de colindantes). Fragen Sie den Notar.
• Teilung: Jede Region legt eine landwirtschaftliche Mindesteinheit fest (unidad mínima de cultivo). Kleiner darf ein Grundstück nicht geteilt werden.

7. Die Formalitäten

• Sie brauchen eine NIE, die Identifikationsnummer für Ausländer, um zu kaufen, zu unterschreiben und Steuern zu zahlen.
• Die Anzahlung wird meist mit einem privaten Vertrag geleistet (contrato de arras). In der üblichsten Form verlieren Sie die Anzahlung, wenn Sie zurücktreten; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück. Lesen Sie die Klausel vor der Unterschrift.
• Der Kauf wird vor einem Notar beurkundet (escritura pública) und dann ins Grundbuch eingetragen.
• Bei Gebrauchtimmobilien zahlt der Käufer eine Grunderwerbsteuer (ITP), deren Satz jede Region festlegt, dazu Notar-, Grundbuch- und Beratungskosten. Die jährliche Grundsteuer für rustikales Land (IBI rústico) ist meist niedrig.
• Beauftragen Sie einen eigenen, unabhängigen Anwalt, nicht den des Verkäufers oder des Maklers.

Beginnen Sie mit der Karte

Lurra fasst die ersten Prüfungen in einem kostenlosen Bericht zusammen: Fläche laut Kataster und gemessen, Hangneigung und Höhe, amtliche Hochwasserzonen, Natura 2000 und Schutzgebiete, eine ungefähre planungsrechtliche Einstufung, die für Agrarförderung erfasste Nutzung (SIGPAC) und die Entwicklung der Vegetation im Satellitenbild seit 2017, an der man Rodungen, Brände oder Erdbewegungen erkennt. Nehmen Sie ihn mit zur Gemeinde und zu Ihrem Anwalt.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Regeln unterscheiden sich je nach Region und Gemeinde: Lassen Sie sich alles von den Behörden und einem unabhängigen Anwalt bestätigen.